Xác định rõ mục đích mua nhà trước khi quyết định đầu tư
Trước khi đưa ra quyết định mua một căn hộ chung cư, nhà đầu tư nên xác định rõ mục đích của mình: để ở, đầu tư cho thuê, hay lướt sóng ngắn hạn (chuyển nhượng lại ngay trong 3 – 6 tháng sau khi mua). Từ một mục đích rõ ràng, nhà đầu tư mới có thể đưa ra các tiêu chí để đánh giá dự án BĐS có phù hợp với nhu cầu và mục đích mua nhà của mình không.
Thông thường, 7 yếu tố để người bán nhà riêng tphcm đánh giá một dự án bất động sản sẽ bao gồm:
- Chủ đầu tư.
- Vị trí.
- Tiện ích.
- Hạ tầng giao thông, liên kết vùng.
- Diện tích và thiết kế căn hộ.
- Chất lượng sản phẩm bàn giao
- Nhà thầu thi công
Nếu như thêm mục đích mua nhà vào, nhà đầu tư sẽ cần bổ sung thêm các tiêu chí liên quan đến mức giá bán dự án, thời hạn bàn giao, chính sách bán hàng, quà tặng, ưu đãi,…
Chẳng hạn, nếu như mua bán nhà riêng quận 1 để đầu tư cho thuê, bên cạnh việc xem xét chất lượng bàn giao căn hộ, nhà đầu tư cần cân nhắc tiêu chuẩn bàn giao căn hộ, tính toán thêm chi phí hoàn thiện nội thất để có thể cho thuê ngay khi nhận bàn giao nhà. Hay đối với nhà đầu tư lướt sóng, cần chọn thời điểm phù hợp để mua vào và bán ra căn hộ để đạt được lợi nhuận kỳ vọng.
Tối ưu công cụ đòn bẩy tài chính
Trong mua nhà chung cư, quý khách hàng nên sử dụng vốn ngân hàng như một công cụ đòn bẩy tài chính hiệu quả. Mấu chốt của phương pháp này đó là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn.
“Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”. (Brandon Turner – Chuyên gia Địa ốc).
Khi vay mua nhà, chắc chắn sẽ có nhiều người lo lắng về vấn đề trả góp ngân hàng. Tuy nhiên, nếu như khách hàng bđs nắm được những quy tắc khi vay ngân hàng thì sẽ không còn nỗi lo này nữa:
- Tùy theo giai đoạn thanh toán mà nhà đầu tư nên vay ngân hàng số tiền sao cho khi trả góp, số tiền trả góp mỗi tháng chiếm ít hơn 60% thu nhập hằng tháng.
- Có những phương án thu hồi dòng tiền, xoay vòng vốn hợp lý. (VD: Thời hạn xoay vòng vốn hợp lý là 3 – 6 tháng)
- Lên kế hoạch tài chính kỹ càng khi chuẩn bị bước vào giai đoạn trả góp ngân hàng.
- Đối với đầu tư lướt sóng nếu đầu tư dự án khi mới mở bán, nhà đầu tư có thể sử dụng hoàn toàn bằng vốn ngân hàng và chuyển nhượng nhanh để xoay vòng vốn.
Nếu cho thuê cần xác định đối tượng khách hàng mục tiêu chính xác để cải tạo căn hộ cho phù hợp
Nếu như định hướng dùng căn hộ chung cư để cho thuê thì quý nhà đầu tư cần xác định đối tượng khách hàng mục tiêu chính xác để cải tạo căn hộ cho phù hợp:
- Khách hàng trẻ độc thân, tài chính tốt: Hiện nay, những đối tượng khách hàng này thường là người thuê căn hộ chung cư nhiều nhất vì họ có tiêu chuẩn sống khá cao, tài chính dồi dào đủ để ho có thể nâng cấp chất lượng cuộc sống của bản thân. Để hướng tới những đối tượng này, người mua nhà cần cải tạo căn hộ theo hướng hiện đại, tiện nghi – Trang trí đầy đủ nội thất cho căn hộ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần lựa chọn các dự án nhiều tiện ích nội khu và có dịch vụ giặt là, dọn dẹp,..đầy đủ.
- Khách hàng là gia đình: Thông thường, để thuận tiện thoải mái sinh hoạt, các gia đình trẻ thường có xu hướng thuê các căn hộ chung cư 1PN hoặc 2PN. Do đó, nếu như hướng đến đối tượng gia đình, nhà đầu tư nên cải tạo căn hộ theo hướng phân chia thêm phòng ngủ để các gia đình có thể sinh hoạt thoải mái, tiện nghi.
- Cho thuê văn phòng làm việc: Đối tượng hướng đến sẽ là các doanh nghiệp nhỏ, start – up nên căn hộ cần đươc cải tạo theo hướng phân chia thành các không gian nhỏ để tạo thành nơi làm việc. Không gian xung quanh căn hộ cần yên tĩnh, nhà để xe cần có đủ chỗ đỗ xe. Nhà đầu tư cũng nên thường xuyên chăm sóc, bảo trì căn hộ
Nếu như đầu tư ngắn hạn cần đặt ra thời gian cần chuyển nhượng, tránh chôn vốn lâu.
Đầu tư lướt sóng căn hộ chung cư cũng là một lựa chọn hấp dẫn vì nhu cầu thị trường luôn ở mức cao, vốn đầu tư ban đầu có thể rất thấp và thủ tục mua đi bán lại khá đơn giản. Thông thường, nhà đầu tư sẽ lựa chọn căn hộ chung cư tại một dự án tiềm năng, bỏ ra số vốn khoảng tầm 15%GTCH để giữ chỗ, sau một khoảng thời gian chờ đợi giá căn hộ tăng cao sẽ bán lại.
Các tiêu chí cho một căn hộ chung cư đầu tư lướt sóng:
- Căn hộ có diện tích hợp lý, tầm giá đẹp. => Loại căn hộ này có nhu cầu rất cao.
VD: Những căn hộ dễ bán thường là các căn hộ có diện tích từ 60 – 90m2, có khoảng từ 2 hoặc 2 + 1 phòng ngủ, ban công hướng Đông, Nam và Đông Nam. Căn hộ hướng Đông hoặc hướng Nam được quan niệm là hướng đẹp, vừa tốt về phong thủy vừa đón gió mát, vượng khí cho căn hộ. Tầng căn hộ nên là khoảng tầng giữa từ tầng 6 – 20 trừ tầng 13 bởi nhiều người quan niệm rằng con số 13 là không may mắn.
- Dự án chung cư có nhiều tiện ích. => Tiện ích càng nhiều sẽ càng tăng thêm ưu thế cho dự án BĐS.
VD: Nhu cầu an cư hiện đại khiến cho người mua nhà ngày càng có tiêu chuẩn cao hơn về các dự án bất động sản. Vì vậy, nếu muốn đầu tư nhanh, nhà đầu tư nên chọn các dự án bất động sản có quy hoạch đồng bộ, tiện ích đa dạng.
- Dự án có chủ đầu tư uy tín. => Một dự án đến từ chủ đầu tư uy tín sẽ dễ dàng gây hảo cảm cho người mua nhà, giúp nhà đầu tư nhanh chóng chuyển nhượng và thu hồi vốn.
- Khi sử dụng đòn bẩy tài chính, thời gian cho vay càng dài càng tốt, lãi suất càng ưu đãi càng tốt để số tiền bạn phải trả lãi hằng tháng thấp (vì trong mô hình này chỉ 1 – 2 năm là bạn đã tất toán, lúc tất toán hãy xem điều khoản của chủ đầu tư có hỗ trợ trả thay phí phạt khi tất toán sớm không). Thời gian đẩy hàng với “đầu tư lướt sóng” chung cư sẽ rơi vào khoảng từ 6- 10 tháng là phù hợp. Tùy dự án nhưng nên nên bán vào thời điểm trước khi dự án cất nóc (chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao thời gian ngắn (dưới 6 tháng). Sau khi bàn giao trên 6 tháng căn hộ chung cư gần như không tăng trưởng giá trị nhiều nữa, nhà đầu tư đã bỏ qua cơ hội tốt nhất để tăng trưởng lợi nhuận.
